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Jean-Charles LE ROL

Expert en valeurs vénale et locative - Habitat et Entreprise
Ancien Expert près la Cour d'Appel de Saint-Denis de la Réunion ( 2007 - 2018)

■ L’expertise et la valeur immobilière

Une expertise immobilière consiste à définir en toute impartialité, indépendance et avec précision la valeur vénale ou la valeur locative d’un bien immobilier.

L’expertise immobilière fait référence à la fois à la connaissance et à la compétence de l’expert immobilier.

Pour ce faire, l’expert immobilier utilise des méthodes d’estimations adaptées à chaque situation. Son étude s’appuie sur une analyse approfondie des paramètres économiques, techniques, environnementaux, juridiques, fiscaux et comptables pour définir la valeur vénale ou la valeur locative d’un bien dans un marché étroit et souvent spécifique.

L’expertise immobilière est aujourd’hui incontournable car elle informe, elle garantit, elle concilie, elle démontre et enfin, elle sécurise.

L’avis donné par l’expert immobilier prend la forme d’un rapport formel, conforme à charte européenne TEGOVA

Louer ou Renouveler ?

Quelque soit le type de bien, résidentiel ou commercial, le loyer doit être fixé le plus précisément afin de louer rapidement et se garantir de la plus longue occupation d’un locataire satisfait.

Pour un appartement ou une maison, les conditions de marché essentiellesdoivent être appréciées en tenant compte de l’état d’entretien du logement mais également de son état sanitaire et énergétique.

Pour un commerce, quel loyer puis-je proposer pour mon commerce libre ?
Dois-je demander un droit d’entrée ou un pas de porte ?
Puis-je fixer librement le loyer de renouvellement de mon commerce occupé ?
Que sous-entendent les notions de plafonnement et de déplafonnement
A quel prix puis-je céder mon droit au bail ?

L’expert dispose d’une base de données complète des biens en cours de location. Il analyse après visite les éléments intrinsèques du bien à louer. Il effectue une étude juridique des conditions d’occupation, une analyse comparative précise, et estime sans équivoque la valeur locative (bien libre) ou le loyer (bien occupé) du bien qui lui sera confié.

Acheter ou Vendre ?

Coup de cœur ou achat de raison, l’engagement  immobilier est pour  le plus grand nombre  d’entre nous un acte familial,  financier et social  considérablement important. Disposer d’une expertise avant de s’engager sur un montant aussi conséquent, sur une durée souvent longue pouvant atteindre 25 ans et plus, permettra un achat serein et rassurant pour tous.

Obtenir la valeur précise du bien immobilier que l’on souhaite vendre garantit la plus juste stratégie de sa commercialisation. Comprendre les mécanismes de la fixation du prix permet de faire les meilleurs choix pour une vente rapide, au prix de marché et offrant à son acquéreur l’achat le plus équitable.

Après une visite qualifiée, l’expert analyse et rédige un rapport d’expertise clair, sans « bla-bla » et offre les éléments d’une juste appréciation pour une opération efficace, rapide et équilibrée.

Transmettre ou Partager ?

Quelle valeur attribuer  à mon bien, qu’il s’agisse  d’une résidence principale,  secondaire ou d’un logement  donné en location ?
A quel moment doit-je l’évaluer ?
Peut-on appliquer des abattements dans certaines situations ?
Usufruit, nue-propriété : quelles valeurs retenir ?

Pour le fisc la base de la valeur à attribuer est la valeur vénale, valeur qui pourrait être obtenue par le jeu de l’offre et la demande, dans un marché réel et compte tenu de l’état de l’immeuble. Elle est définie également comme la valeur pour le plus grand nombre d’acquéreurs.

L’expert garantit la plus juste valeur afin d’assurer l’équilibre du partage, le cadre d’une opération patrimoniale sereine et éviter toute contestation fiscale.

Etre défendu fiscalement

Les tribunaux considèrent que la valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et la demande, dans un marché
réel et compte tenu de l’état de l’immeuble.

C’est à l’administration fiscale de prouver l’insuffisance du prix avancé par le contribuable. Elle doit, dès la notification de redressement, mentionner les éléments sur lesquels elle se fonde pour fixer un autre montant.

Elle ne peut pas se référer à de simples statistiques immobilières, jugées trop générales.
Elle doit procéder par comparaison, à partir des prix pratiqués pour des biens de même nature et de même état, situés dans les rues avoisinantes.

L’expert accompagne son client dès la réception de la proposition de rectification.
Il aide à répondre à l’administration, expertise le bien et rencontre l’inspecteur chargé du dossier afin de défendre au mieux les intérêts de son client.

Estimer une récompense ?

Le montant de la récompense ne peut être inférieur à la dépense faite ou au profit subsistant (art 1469 du code civil). Sur un terrain, dont Madame est propriétaire, la communauté a construit une maison.
Quelle récompense Madame doit à la communauté dans le cas d’un divorce ou d’une mise en vente ?
Il en est de même pour des travaux financés pour un bien existant. L’expert fixe le montant de cette récompense